Sob o rito dos recursos especiais repetitivos, ou seja, com força vinculante, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, quais sejam:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (processo de arbitramento, assegurada contestação pelo contribuinte);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Como as prefeituras costumam se basear em um valor venal de referência, pode haver possível diferença entre os valores fixados pelos municípios e o preço negociado pelo contribuinte.
Para solucionar essa situação, o contribuinte pode agir preventivamente, para que seja considerado o valor real da negociação, ou pode se valer de uma ação de repetição de indébito, para reaver valores pagos a maior, observada a prescrição tributária (últimos cinco anos).
Fato é que, desde a publicação do referido entendimento, as prefeituras viraram alvo de ações judiciais com o intuito de se promover a devolução dos valores pagos, a maior, de ITBI, com juros e correção.
Como se trata de cobrança tributária indevida, é recomendado que seja consultado um especialista na área capaz de assegurar os direitos do contribuinte.
Izabela de Souza Cunha
OAB/RJ 174.265
