Nos últimos 15 anos de advocacia contenciosa, tenho lidado com várias situações enfrentadas por nossos clientes que geram muitas dúvidas e os levam a buscar orientação jurídica adequada para seus casos. Por isso, é essencial contar com um suporte jurídico especializado.
Recentemente, um cliente me procurou com uma dúvida sobre a obrigação de pagar o IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, a respeito de um imóvel adquirido por meio de contrato de alienação fiduciária, que teria sido consolidada a propriedade do bem em favor da instituição bancária.
Neste tipo de contrato, o banco (credor fiduciário) financia o imóvel e se torna o detentor indireto da propriedade, enquanto o comprador (devedor fiduciante) fica com a posse direta do imóvel.
Se o comprador não pagar as parcelas, o banco pode resolver o contrato e ficar com a propriedade do imóvel, o que é feito por meio do procedimento de consolidação da propriedade seguindo as regras da Lei 9.514/1997, cujo procedimento é inteiramente administrativo e diretamente no cartório de registro de imóveis, o que pode acarretar débitos de IPTU, em desfavor do devedor fiduciante. Ora, eis a dúvida, se o imóvel for consolidado como é possível restar obrigação de pagamento de IPTU ao devedor que perdeu o imóvel?
Neste sentido, deve se ter em mente que a alienação fiduciária é um negócio jurídico em que o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel como garantia. Isso é feito por meio de registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Se a dívida for quitada, o devedor recebe um termo de quitação e o registro de propriedade fiduciária é cancelado. Em caso de inadimplência, o banco pode tomar medidas para consolidar a propriedade em seu nome.
No entanto, apenas a consolidação da propriedade não obriga o banco a pagar o IPTU. Para isso, o entendimento de nossa jurisprudência é no sentido de que o banco precisa assumir a posse efetiva do imóvel após leilões obrigatórios, caso não haja interessados.
Portanto, apesar de o banco se tornar proprietário do imóvel após a consolidação, ele só se torna responsável pelo pagamento de IPTU após assumir a posse efetiva do bem, este foi o entendimento consolidado pelo STJ – Superior Tribunal de Justiça, por meio do Agravo em Recurso Especial Nº 1.796.224 – SP (2020/0312851-7), onde restou estabelecido que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
Logo, antes de efetivar qualquer negócio jurídico, tenha sempre uma boa consultoria jurídica para lhe orientar ao melhor caminho a seguir.
Felippe Amaral Ferreira
OAB/RJ 168.879
