A Lei 9.514/97, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, determina em seu artigo 26, o procedimento a ser adotado antes da consolidação da propriedade em nome da instituição fiduciária. Neste aspecto, a Lei é clara ao determinar que, antes da consolidação, é necessário que o fiduciante seja intimado para pagar os valores vencidos.
A questão ganha bastante relevância ao se observar que, sendo a constituição do devedor em mora um dos requisitos de validade do procedimento administrativo de cobrança extrajudicial regulado pela Lei, e sendo a notificação um instrumento jurídico hábil a promovê-la, tem-se que, caso não haja prova da efetiva intimação e dentro dos requisitos dos artigos 22 a 33 da citada norma legal, os procedimentos se tornam imprestáveis e, como consequência direta disso, todos os atos subsequentes levados a cabo no procedimento administrativo deverão ser declarados nulos pelo Poder Judiciário.
Este é o entendimento exposto pela Ilustríssima Ministra do STJ Nancy Andrighi, no julgamento do Recurso Especial nº 1.906.475, a qual afirmou ainda que a intimação sobre a constituição em mora e, por consequência, do próprio procedimento expropriatório, é de extrema relevância para o devedor fiduciante, cuja posse e propriedade de seu bem estão em risco: “…É por este motivo que a intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor…”, disse.
Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor, por meio de oficial do registro de imóveis, para que seja aberta a possibilidade de se purgar a mora. Sendo intimado e transcorrido o prazo sem que o devedor fiduciante realize o pagamento, o art. 27, caput, da Lei nº 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária do imóvel se consolida em favor do credor fiduciário, que deve promover, em trinta dias, a contar desse registro de propriedade, o leilão público para a alienação do bem.
FELIPPE AMARAL FERREIRA
OAB/RJ 168.879
