A aquisição de imóvel locado traz consigo importantes implicações jurídicas. Conforme o art. 576, do Código Civil, e o art. 8º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o adquirente deve respeitar a locação existente, aplicando-se o princípio “emptio non tollit locatum” (a compra não retira a locação).
No entanto, só é válido caso o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel, assim o adquirente fica obrigado a respeitá-lo integralmente até seu término, não podendo denunciá-lo antecipadamente. Esta averbação confere eficácia erga omnes ao contrato, vinculando qualquer novo proprietário às condições ali pactuadas, conforme entendimento consolidado pelo STJ.
Se o contrato não estiver averbado, mas possuir cláusula de vigência em caso de alienação, também deverá ser respeitado integralmente. Entretanto, na ausência de averbação e de cláusula de vigência, o adquirente poderá denunciar o contrato com 90 dias de antecedência, conforme art. 8º, §2º da Lei do Inquilinato.
O adquirente assume a posição de locador, com todos os direitos e obrigações, incluindo o recebimento dos aluguéis a partir da aquisição e a responsabilidade pela devolução de caução ou depósito. É recomendável notificar formalmente o locatário sobre a transferência de propriedade, indicando os novos dados para pagamento.
Quanto às providências práticas, é importante o adquirente analisar detalhadamente a certidão de ônus reais da matrícula do imóvel, o contrato de locação; verificar a existência de débitos anteriores à aquisição; notificar o locatário sobre a mudança de titularidade; avaliar a possibilidade de revisão do valor do aluguel, se cabível; e verificar a situação do imóvel quanto a eventuais danos.
Além disso, o STJ firmou entendimento de que o adquirente não responde por obrigações anteriores à aquisição, como aluguéis em atraso, que continuam sendo de responsabilidade do antigo proprietário, salvo disposição contratual em contrário.
Tendo em vista as particularidades de cada negócio jurídico, é imprescindível a consulta com um advogado especialista, a fim de evitar futuros dispêndios. Caso tenha ficado com alguma dúvida, entre em contato conosco.
Dalila T. S. Marins – OAB/RJ 239.836
