A reserva de usufruto é o direito real que uma pessoa (o usufrutuário) tem de usar, aproveitar e receber os benefícios (os ‘frutos’) de um imóvel que pertence a outra pessoa. Esse direito é garantido por lei e deve ser registrado em cartório para ter validade perante terceiros.
O usufruto pode ser vitalício ou temporário. No usufruto vitalício, o direito de uso e gozo do imóvel se estende até o falecimento do usufrutuário. No usufruto temporário, o direito de uso e gozo do imóvel tem um prazo determinado, que pode ser renovado ou não.
O imóvel com reserva de usufruto, pode ser vendido, desde que respeitado o direito do usufrutuário. O comprador da nua-propriedade deverá respeitar o direito do usufrutuário até a extinção do usufruto. A venda da nua-propriedade não afeta o direito do usufrutuário de usar e gozar do imóvel.
A reserva de usufruto pode ser utilizada como estratégia de planejamento sucessório, conforme exemplo prático: um casal de idosos decide doar um apartamento para o filho, mas deseja continuar morando no imóvel até o fim da vida. Eles podem doar o apartamento com reserva de usufruto vitalício. O filho se torna o nu-proprietário, mas os pais mantêm o direito de usar e gozar do imóvel (morar nele) até o falecimento de ambos. Quando ambos falecerem, o usufruto se extingue e o filho passa a ter a propriedade plena do apartamento, sem a necessidade de inventário. Neste caso, o filho poderá vender o imóvel sem a necessidade de autorização judicial ou anuência de outros herdeiros, o que simplifica o processo de alienação.
É muito importante definir claramente as responsabilidades do usufrutuário em relação à manutenção do imóvel, pagamento de impostos e taxas, e outras despesas.
Dessa forma, tendo em vista as particularidades dos negócios jurídicos, é imprescindível consultar um advogado especialista para analisar o caso específico e garantir que a reserva de usufruto seja feita de forma correta e eficiente, atendendo aos objetivos e protegendo os interesses.
Dalila T. De Souza Marins
OAB/RJ 239.836
